Имате апартамент, който искате да отдавате под наем, и се питате дали е по-добре да се отдава на краткосрочен или дългосрочен наем? През платформи като airbnb, booking.com и други, или да заложите на това да станете класически “хазяин”.

Къде се печели повече? Какви ангажименти ще имате? Кой от двата варианта амортизира по-бързо жилището? Как трябва да бъде обзаведено жилището? Как стои въпросът със съседите? Ето няколко неща, които да имате предвид при вземане на решение.

Локацията

Това е безспорно най-важният компонент и при двата типа наем! Най-добре продаваните райони са топ център. При краткосрочния наем това е задължително. В периферията на центъра бихте имали заетост, но определено много по-ниска, и цените, на които ще продавате там, също биха били много по-ниски. Аз лично не бих отдавал краткосрочно там. В крайни квартали е много по-добре да отдавате дългосрочно.

Съседите

Независимо дали отдавате при дългосрочен или краткосрочен наем, винаги ще има съседи, които не са съгласни с наемателите. Законно е да отдавате апартамента си на краткосрочен наем. Случва се недоволни съседи да имат против и да обясняват противното. Има процедура по категоризация на апартамента Ви, след която Вие сте напълно в правото си да отдавате апартамента си краткосрочно. Доста от собствениците на апартаменти не се регистрират и работят без необходимите документи. Това, както и дали да си плащате данъците, е изцяло ваш избор и отговорност.

Обзавеждане

Ако обзавеждането е не толкова претенциозно, не е съвсем добре ремонтирано и не искате да влагате повече средства в жилището, тогава моят съвет е да минете на дългосрочен наем. В момента в центъра има голям недостиг на жилища точно поради това, че много хора започнаха да отдават жилищата си краткосрочно. Без голяма инвестиция можете да отдавате дългосрочно в центъра, и то на доста добра цена.

За да отдавате краткосрочно, съветвам жилището да бъде много добре ремонтирано и обзаведено. Най-добрият вариант е да се направи основен ремонт и всичко да бъде чисто ново. Заложете на минимализъм. Но въпреки това имайте предвид, че трябва да отдавате напълно обзаведен имота си. Дизайнерските жилища определено се продават по-добре на краткосрочен наем. Жилището трябва да е много уютно и спретнато. На пазара в София има все повече апартаменти, все по-оригинални и предлагащи все повече удобства.

Гъвкавост

Отдавайки краткосрочно, можете да разполагате с имота си. Например ако решите, че искате да настаните Ваши приятели или гости, можете да блокирате календара за въпросните дати. Разбира се, не е добра идея да анулирате вече направени резервации, защото тогава ще бъдете санкционирани от платформите под една или друга форма.

Амортизация

Ако си намерите добър дългосрочен наемател, амортизацията Ви може да бъде почти нулева. Дори има случаи, в които той може да ремонтира и обзаведе – дали за негова или за ваша сметка, това вече е въпрос на уговорка помежду ви. За съжаление, такъв тип наематели са рядкост и доста често пребоядисването след като се изнесе наемател е най-малката ви грижа.

При краткосрочното отдаване амортизацията на имота е много малка. Повече от гостите наистина третират жилището Ви като свое собствено и се грижат за него подобаващо. Понеже гостите се сменят постоянно, апартаментът Ви се чисти по няколко пъти седмично. По този начин се избягват захабявания по уреди, мебели и настилки.

Изключително редки са случаите, когато по апартаментите има някакви щети, като те обикновено са дреболии – счупена чаша или чиния, разлепен перваз на ламината, драскотина по някоя от стените, изцапана кърпа или калъфка на възглавница.

При по-сериозни щети можете да прибегнете към използването на гаранционния фонд на airbnb. Срещу представени доказателства за щетите и фактури за направените разходи за ремонта, платформата ще Ви възстанови цялата сума. При booking.com и другите платформи няма такъв фонд. Има и опции за изискване на депозит при резервиране.

Накратко отдаването краткосрочно е безопасно, щетите са рядкост и амортизацията е много по-малка, сравнено с дългосрочното отдаване под наем.

Приходи и разходи

В зависимост от локацията, разпределението, размера и обзавеждането на жилището, приходите могат да бъдат неколкократно по-големи, когато отдавате краткосрочно, сравнено с дългосрочния наем. Друг много съществен фактор за това колко ще изкарвате е това как се управлява имотът Ви – как се обслужват гостите, как се поддържа имота и т.н.

Предполагам Ви вълнува колко точно ще е приходът от вашия имот? Несериозно би било да се ангажирам с конкретна цифра, особено ако не съм виждал апартамента. Факторите за успех са твърде много в действителност. Но, да кажем студио или малък апартамент с една спалня в топ центъра на София би могъл да има приход от порядъка на 1200 – 2000 лева месечно. На фона на 400 – 500 евро дългосрочен наем изглежда добре, но нека не забравяме разходите, както и вашите ангажименти!

С данъците, които се плащат, когато работите през Airbnb и Booking, нещата стоят както при дългосрочния наем. Има варианти, но стандартно е 10% от прихода Ви.

В последните години тенденцията е към намаляване на цените на нощувките в София. Въпреки увеличаването на туристите се увеличават и апартаментите, което води до спад в цените. В бъдеще смятам, че добре управляваните имоти през годините ще имат сериозно предимство и ще запазят или повишат цените си.

При дългосрочния наем, стандартно всички режийни разходи са за сметка на наемателя. Единственото, което трябва да следите в този случай е въпросният да си заплаща редовно всички сметки. При краткосрочния наем режийните разходи са изцяло за Ваша сметка. Лятото въпросните разходи за ток, вода, парно, телевизия, интернет и други не са драматично високи. Най-много би харчил климатикът, ако имотът Ви разполага с такъв.

През зимния период обаче сметките скачат основно заради отоплението, независимо дали сте на ТЕЦ или ток. Не очаквайте гостите Ви да спират парно, печки и климатици, когато не са в апартамента. Има и такива, но масово всичко е включено през почти цялото време. Хубавото е, че зимата е кратка и доста често не толкова студена. Реално по-високите сметки са 2-3 месеца.

Ангажименти

При дългосрочното отдаване, ангажиментите в началото са повече – срещи с брокери и потенциални наематели. След това ежемесечно трябва да си събирате наема, дали по банка или на ръка е въпрос на уговорка. Tрябва да следите дали Вашият наемател си плаща редовно сметките, или да ги плаща на Вас. Разбира се, от време на време ще трябва да следите състоянието на имота.

Дребни ремонти като смяна на крушки, кранчета, както щети от неправилна употреба на уреди и мебели са за сметка на наемателя. Ваш ангажимент е поддръжка на уреди и обзавеждане, които с времето се амортизират. Всичко това подлежи на допълнителни уговорки.

При краткосрочния наем веднъж се настройват критерии, по които платформите подбират наемателите вместо вас. Преди всеки нов гост, апартаментът Ви трябва да бъде почистен, да бъде сменено спалното бельо и кърпите. Прането е също Ваш ангажимент.

Комуникацията с гостите върви през целия ден, до късно вечер, както и тяхното настаняване. Някои гости идват с полети през нощта. Има методи за самонастаняване – кутии за ключове, брави с пин кодове, отключване с телефон. Въпреки това трябва да сте на разположение ако гостите не могат да се оправят, което се случва сравнително рядко, но се случва. Длъжни сте да ги настаните, в противен случай ще търпите санкции от платформите.

През цялото време на престоя на гостите е желателно да им отговаряте на всякакви въпроси, за да останат доволни и съответно да Ви напишат хубаво ревю. Случаите, в които има проблеми с уреди в апартамента като неработещ телевизор, интернет, бойлер, котлон и други, трябва да реагирате възможно най-бързо, по възможност веднага. Ако някой Ви е на гости за 2-3 дни и няма топла вода или интернет, няма да харесате ревюто, което той ще Ви напише.

Накратко трябва да сте на разположение 7 дни в седмицата почти по всяко време! Е, в крайна сметка – краткосрочен или дългосрочен наем да изберем?

Краткосрочен или дългосрочен наем да изберем?

Накратко, изискват се повече усилия да се подготви апартамент за краткосрочно отдаване, управлението и отговорностите са много повече, амортизацията и рисковете са по-малко, печалбата е по-голяма.

Ако апартаментът се намира в топ център, готови сте да го ремонтирате, да го обзаведете оригинално и да го направете уютен, моят съвет е да го отдавате краткосрочно, за да печелите повече от него. Трябва да организирате почистването, комуникацията с гостите, да настроите и поддържате платформите и да бъдете на разположение. Ако Ви се струва твърде много, но въпреки това искате да отдавате краткосрочно, потърсете някой, който да прави всичко това вместо Вас.

Имайте предвид, че добре направен апартамент за краткосрочен наем винаги може да се спре от платформите и да започне да се дава дългосрочно. Рисковете не са големи, да не кажа никакви.

Но, в крайна сметка, изборът между краткосрочен или дългосрочен наем е изцяло Ваш! 🙂