Управление на имоти в Airbnb и Booking – въпроси и отговори

В днешно време платформите за краткосрочно настаняване като Airbnb и Booking.com предлагат огромна възможност за допълнителни доходи, особено за собствениците на имоти в България. Независимо дали разполагате с уютен апартамент в центъра на София, къща за гости в Родопите или ваканционен имот край Черноморието, регистрирането в тези платформи ви дава шанс да достигнете до хиляди туристи от цял свят. 

Въпреки това, за да успеете в този бързоразвиващ се сектор, е важно да знаете не само как да създадете профил, но и как да спазите законовите изисквания, да управлявате приходите си правилно и да направите имота си привлекателен за гостите. В тази статия ще ви предоставим подробен наръчник за регистрация, счетоводство, популяризиране, постигане на успех и цялостно управление на имоти в Airbnb и Booking.com.

Ако се чудите как да направите първите стъпки, как да отговаряте на изискванията на ЕСТИ или как да увеличите шансовете си да станете Superhost, тази статия е точно за вас! 

Как да се регистрирам в Airbnb / Booking?

Как да се регистрирам в Airbnb? 

На този линк можете да започнете процеса по регистрация в Airbnb. Трябва да просто да следвате стъпките. Попълнете основна информация за вас, като имейл, телефон и идентификация, а след това добавете обявата си за имота:

• Опишете типа на имота (апартамент, къща и т.н.), местоположение, удобства и политика за настаняване.
• Качете качествени снимки и определете цените. 

Преди да публикувате обявата си и да се гмурнете в дебрите, наречени “Управление на имоти в Airbnb и Booking”, запознайте се с политиките за домакини на Airbnb, като правилата за анулиране, безопасност и стандарти за гостоприемство. Също така, платформата ви позволява да настроите допълнителни такси като почистващи такси или такса за допълнителни гости. Имайте предвид, че Airbnb задържа част от приходите ви като комисионна (обикновено 3%).

Как да регистрирам апартамент в Booking? 

Относно платформата Booking – линкът е този. Попълнете формата за нов партньор, като въведете данни за имота, включително местоположение, вид, удобства и снимки. Задайте ценови условия и политика за анулиране.

След одобрение на профила, имотът ще стане видим за гости. Имайте предвид, че Booking взима по-висока комисионна (между 15-18%), но предлага силна видимост и достъп до голям обем туристи. За разлика от Airbnb, Booking изисква от домакините да управляват плащанията си директно или чрез Payment by Booking.com.

За повече информация е добре да се свържете с Booking, тъй като няма достатъчно информация дали тази услуга за разплащане е налична за всички. Имайте предвид, че трябва да предоставите банкови данни за преводи на приходи.

Как да се регистрирам в ЕСТИ?

ЕСТИ (Единна система за туристическа информация) е задължителна за всички, които се занимават с управление на имоти в Airbnb и Booking, както и с подобни туристически услуги в България. Първо трябва да се уверите, че имотът ви има категоризация от общината. 

След категоризацията в общината е време за регистрацията в ЕСТИ чрез платформата на Министерството на туризма. Предоставете необходимите документи (категоризация, данни за собственика). Airbnb и Booking имат опции за автоматично подаване на данни към ЕСТИ, но това изисква синхронизация. Добре е да се свържете с поддръжката на платформите за съдействие. 

Всички лица, които отдават имоти под наем за краткосрочно настаняване, включително чрез платформи като Airbnb и Booking. Това се отнася както за физически, така и за юридически лица. 

Подгответе се, защото ЕСТИ изисква ежедневно подаване на данни за резервации и гости, включително имената на гостите, датите на настаняване и напускане, както и общия брой нощувки. 

Нерегистрирането в ЕСТИ или подаването на неточни данни може да доведе до глоби между 500 и 5000 лв., в зависимост от нарушението. 

Как да осчетоводя приходите си от Airbnb / Booking? 

Консултирайте се със счетоводител преди да вземете решение за това как ще плащате данъците си! 

Аз не съм счетоводител, нито юрист и текстът по-долу е само за обща информация!

От 2021 г. НАП изисква отчетност на доходите от платформите за краткосрочно настаняване. Платформите вече подават информация за приходите на своите потребители директно към данъчните органи. Така че, ако се занимавате с управление на имоти в Airbnb и Booking, значи плащането на данъци е неизбежно. 

Ако не сте регистрирани като юридическо лице, можете да оперирате като физическо лице с граждански договор или договори за предоставяне на услуги, които документално удостоверяват приходите ви. Има и възможност за регистрирането Ви като самоосигуряващо се лице.

При гражданските договори е необходимо да подадете и годишна данъчна декларация към НАП.

Физическите лица с граждански договор плащат годишен данък върху доходите в размер на 10%. При фирмите и самоосигуряващите се лица процентът е 15 на годишна база.

Имайте предвид, че дори ако работата по управление на имоти в Airbnb и Booking не е основният ви доход, то за да не плащате осигуровки, включително за здравеопазване и пенсия, трябва да покривате осигурителния таван.  

Ако приходите ви надвишават прага от 50 000 евро (97 791.50 лева) за предходната година, ще трябва да се регистрирате по ЗДДС. 

Издавайте фактури на гостите, ако сте юридическо лице. Ако сте физическо лице, запазвайте всички разписки и извлечения от Airbnb/Booking, за да можете да докажете приходите си.

Освен данъците върху доходите, се заплаща и туристическа такса за всеки гост в общината на съответното населено място, в което се намирате. 

Как да популяризирам профила си в Airbnb / Booking?

Инвестирайте в професионална фотография. Имаме специална статия за това какви са основните принципи, към които трябва да се придържате при заснемане на апартамент за платформа за краткосрочен наем.

Добре е да оставяте точни и привлекателни описания на Вашия имот. Следете тенденциите при краткосрочното отдаване на имоти и ги внедрявайте в стратегията си за успех. 

За да популяризирате дейността си по-добре, е нужно да се придържате и към следните указания: 

Отзиви и рейтинг

Насърчавайте гостите да оставят положителни отзиви. Отговаряйте бързо на запитвания и поддържайте висока степен на удовлетвореност. Разбира се, няма как всички отзиви да са положителни, за това имаме и статия.  

Ценови стратегии при управление на имоти в Airbnb и Booking

Предлагайте специални отстъпки за нови гости. Синхронизирайте цените си с търсенето (пикови и извънпикови сезони). Тази стъпка все по-малко важи за градове като София и Пловдив, тъй като там няма обособен туристически сезон. Може да правите „Седмични отстъпки“ за престой над 7 дни или „Отстъпка за ранно резервиране“. 

Специално за Booking.com може да участвате в кампании на Booking като Genius Program, която предоставя отстъпки за чести потребители. Така ще се срещате с повече проверени потребители с добри отзиви. 

Социални медии и реклама 

Рекламирайте обявата си чрез Facebook и Instagram, като използвате платени кампании за насочване към определени целеви групи. 

Airbnb предлага функцията „Boost Listing“, която показва обявата ви на по-високи позиции, а Booking има Sponsored Ads, с които обявите се издигат в резултатите. 

Оптимизиране на обявата 

Алгоритъмът на платформите за краткосрочно настаняване насърчава домакините с по-висок рейтинг, като те излизат по-нагоре в резултатите. За да ускорите този процес в началото, използвайте често търсени думи като „център на града“, „плаж наблизо“ или „удобства за семейства“.

Някои домакини дори си сътрудничат с местни туристически агенции, за да насочват клиенти към техния имот. 

Какво трябва да направя, за да стана Superhost в Airbnb?

Superhost профилите се показват по-високо в резултатите. Получавате специална значка, която повишава доверието на гостите и имате достъп до специални промоционални материали. За да станете Superhost, трябва да изпълните следните критерии: 

• Поддържайте време за отговор от по-малко от 24 часа. 
• Трябва да имате среден рейтинг от поне 4.8. 
• Избягвайте анулиране на резервации, освен в извънредни обстоятелства. 
• Трябва да имате поне 10 приключени резервации или 100 нощувки в рамките на последната година. 
• Редовно актуализирайте обявата си, за да останете конкурентоспособни. 

Допълнителни съвети за управление на имоти в Airbnb и Booking 

• Предлагайте малки екстри като безплатно кафе, карта на града или добри препоръки за ресторанти.
• Бъдете гъвкави в условията за настаняване, например ранно настаняване или късно освобождаване.
• Използвайте Airbnb Insights. Платформата предоставя статистики за вашия профил и конкурентите ви, които могат да ви помогнат да разберете как да подобрите представянето си. 

Надяваме се, че статията, която подготвихме, Ви беше полезна. Ако имате нужда от помощ за управление на имоти в Airbnb и Booking, свържете се с нас.

Как създадохме Homey – платформата за управление на Airbnb имоти в Пловдив и София?

В началото на 2017 година Стоян Добрев прави първия си Airbnb апартамент. За около година и половина апартаментите стават седем. Междувременно разработва профили и в Booking. Влага много ентусиазъм, докато прави апартаментите и всичко около тях.

С времето изгражда и оптимизира собствен процес за управление на апартаменти за краткосрочни наеми. Това се случва сравнително лесно, защото вече има много опит с платформите, гостите, почистване и поддръжка на собствените си седем имота. Започва да предлага услугите на приятели и познати. Така се ражда Homey – твоят партньор за управление на Airbnb имоти в Пловдив и София.

В момента Стоян и екипът му управляват успешно над 30 апартамента.